Zadatek – gwarancja dotrzymania warunków

Odpowiedź na te i kilka innych pytań znajdziesz w poniższym poradniku. Przy zawieraniu różnego rodzaju umów, w tym kupna-sprzedaży, sprzedawca może prosić konsumenta o uiszczenie nie zaliczki, a zadatku. Te dwa pojęcia często są mylone, gdyż konsumenci uważają je za tożsame. W praktyce oznaczają one coś zupełnie innego. Zadatek jest gwarancją, że umowa dojdzie do skutku. Ma realny wpływ na to, co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi, jeśli umowa nie dojdzie do skutku. Zadatek uregulowany jest w przepisach kodeksu cywilnego.

Czym jest zadatek i jakie pełni funkcje?

Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, które stanowi swego rodzaju zabezpieczenie wykonania umowy. Co ciekawe, jeśli chodzi o zadatek, jest to czynność prawna realna. Co to oznacza? Otóż tu jest inaczej niż w przypadku zaliczki, gdyż w momencie zawierania umowy zadatek powinien być realnie wręczony drugiej stronie. Oznacza to, że jego skuteczność zależy od przekazania np. określonej kwoty.
Czy zadatek może być uiszczony tylko w formie pieniężnej? Najpopularniejszą formą jest gotówka. Jednak dopuszczalna jest także forma bezgotówkowa, np. rzecz, która związana jest ze świadczeniem głównym. Zadatek pełni funkcję mobilizującą oraz zabezpieczającą. Ma na celu wzmocnienie trwałości umowy. Zadatek można zaliczyć na poczet przyszłego świadczenia. Ponadto pełni on także funkcję sankcji na wypadek niedotrzymania umowy przez którąkolwiek ze stron.

Jakie są skutki prawne zadatku?

Zgodnie z art. 394 kc w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu wywołuje określone skutki prawne.

W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeśli więc stronami umowy są np. kupujący i sprzedawca, to w przypadku, gdy winę za niewykonanie umowy ponosi kupujący, wówczas zadatek przepada na rzecz sprzedawcy. Natomiast w sytuacji, gdy z umowy nie wywiąże się sprzedawca, wówczas musi on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
Dla przykładu: pan Piotr uiścił panu Dariuszowi zadatek w wysokości 300 zł jako zabezpieczenie umowy sprzedaży telewizora. Jednak pan Dariusz rozmyślił się ze sprzedaży i nie wykonał postanowień umowy. W takiej sytuacji pan Piotr może dochodzić od pana Dariusza zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Zgodnie z paragrafem 2 ww. przepisu kc w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Trzecia sytuacja ma miejsce w przypadku rozwiązania umowy. Wówczas zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W jakiej wysokości należy uiścić zadatek stronie?

Przepisy prawa nie regulują kwestii wysokości uiszczanego zadatku. Strony mogą więc swobodnie to regulować między sobą. Może on stanowić jakiś procent świadczenia głównego, np. 10 procent ceny. Wysokość powinna być ustalona tak, by mobilizowała strony do tego, żeby dotrzymały umowy. Jednak nie powinien być nadmiernym obciążeniem kupującego.
Jeśli sprzedawca chce mieć absolutną pewność, że kupujący się nie wycofa, może zastosować zadatek w wysokości równej cenie. Jest to sytuacja nietypowa, ale możliwa.

Jakie są podstawowe różnice między zadatkiem a zaliczką?

Zadatek uregulowany jest w kodeksie cywilnym, natomiast zaliczka nie ma regulacji prawnej. Zaliczka jest zawsze zwrotna, zaś zadatek może przepaść lub może być zwracany w podwójnej wysokości. Zadatek jest uiszczany w momencie zawierania umowy, zaś zaliczka w dowolnym momencie określonym przez strony. Zawierając umowę, zwróć uwagę, którą formę zabezpieczenia zastosowano. Każda z nich wywołuje odmienne skutki prawne.